2015年9月，国家发展改革委经国务院批准后印发《环渤海地区合作发展纲要》（以下全称纲要）。环渤海地区的合作发展不利于交织长三角、珠三角等地区研发对外开放，培育构成我国经济快速增长和转型升级新的引擎。

从字面意思来看，环渤海因与渤海海域构成环抱趋势而故名。地理范围上由山东半岛、辽东半岛和华北平原三大区域板块构成早期区域内还包括北京、天津、河北、辽宁、山东等五大省市，后期重新加入了山西和内蒙古的部分城市，区域涵括面积占到全国国土面积13%左右。不受历史原因和经济体量的影响，环渤海地区的经济发展并不平衡。对商业资源核心区度、城市枢纽性、城市人活跃度、生活多样性和未来可塑性等等因素，要求了城市商业的活跃度。

就在近日，深入调查，近距离揭露这个区域商业地产的谜样面纱。环渤海经济发展不平衡在2017年主要城市前三季度GDP名列中，名列前30的城市中，有6个城市为环渤海区域内城市。

其中，北京排名第2位，天津排名第6位，青岛、沈阳、烟台、唐山分别位列第12、20、21、23位。其中，北京的GDP总量分别大约是天津、青岛、沈阳、烟台、唐山的1.5、2.5、3.6、3.6、3.8倍。从数据来看，环渤海地区主要城市的GDP总量相差悬殊。

由于占据优质的市场资源和政策弯曲，京津地区的资源挤满度低，对河北、山东、辽宁等周边省份产生了虹吸态势。整个环渤海经济圈的经济发展构成了大城市资源集中于，周边城市资源短缺的橄榄核型空间格局。

尽管与北京比起经济发展比较迟缓，但从全国范围内看，环渤海地区的经济发展潜力相当大，未来发展势头向好。天津、唐山、沈阳、威海、烟台、青岛等沿海城市，具备天然的海洋资源，海洋经济持续加剧。但是，由于各城市间经济发展水平的不平衡，区域商业发展大自然也参差不齐。环渤海地区的商业发展水平基本可以分成三种类型。

京津地区商业发展水平较高，北京商业已步入成熟期首都北京自古以来就享有着得天独厚的地理、人才、政策优势，商业发展水平也维持着快速增长。主打业态仅有覆盖面积和生活方式演绎的商业综合体沦为北京核心城区商业地产发展的新趋势。据输掉商大数据中心公布的《京津冀商业地产研究报告》表明，北京早已转入商业发展的成熟期，未来追加供应不会持续增加，存量购物中心的运营沦为重点。既然早已转入成熟期，如何对存量展开精细化运营之后沦为了主要任务。

今年一季度打开改建的王府井百货，改建后提高了亲子、娱乐餐饮等业态的占比，向年轻化、时尚化、体验化方向改变。可见，体验式消费已沦为近年来北京商业地产市场发展的主流趋势。商业的发展给城市带给了活力，也正在转变着城市的中心，更加多的新中心不会在城市里经常出现。

随着大城功能分流、人口南迁，非核心区域的商业展现出出有了极大的发展潜力。龙湖集团商业地产部总经理李楠在此前拒绝接受专访时曾回应，北京市场依然不存在很多空白点，这些空白点大多产于在五环到六环之间。未来这些区域3-5公司范围内的人口不会更加密集，但目前这些区域内的优质商业还很少，所以对于商业项目布局而言，这些区域还是有相当大的发展空间和机会的。

作为北京的邻接，天津的商业发展水平与环渤海区域内的其他城市相比较为成熟期。据《京津冀商业地产研究报告》表明，天津商业市场中著名开发商的入驻率为50%，连锁品牌入驻量为717个。大型开发商争相将投资重点放在天津，如2016年底开业的和平大悦城，早已是大悦城地产在天津布局的第二个项目；天河城集团也于2017年走进广东，将全国第二个天河城购物中心落户天津；另外，综合地产开发商鲁能集团华北区首个商业地产项目鲁能城购物中心也将要在天津开业。同时，近两年天津零售物业市场更为活跃，各购物中心为更有客户大力展开品牌调整活动，对于品牌的吸引力也渐渐减少，众多新兴零售、餐饮品牌入驻天津。

如2016年入驻的鱼非鱼、Brunchcafe等。另外，随着消费者对娱乐设施执着的提高，开发商也在大力引入新的娱乐消费品牌，如全国范围内首家确实与世界实时的室内综合性一体化卡丁车运营机构利奥卡丁世界宣告落户天津爱琴海购物公园。据输掉商大数据表明，目前天津的人均购物中心面积大约0.3716/人，购物中心招揽空间大约为120万方。

从数据来看，享有充足的消费潜力和极大的购物中心发展空间，未来5年是商业地产黄金发展期。但天津的商业资源集中于，城市不存在大量商业缺口，商业项目虽多，但优质项目不多，各商圈和项目发展水平不平衡，还必须新兴优质项目的开业造就商圈整体升级。

青岛、沈阳、烟台商业对外开放程度较高，多商圈格局渐渐构成作为环渤海地区三个港口贸易繁盛，且同为区域内著名旅游城市，青岛、沈阳、烟台三地的经济实力非常，商业发展比较外向，对外开放程度较高。据国民经济综合统计资料处的数据表明，2016年青岛GDP约10011.29亿元，名列北中国新的一线城市名列第二位。

人均农村居民收益43598元，名列北中国新的一线城市首位。青岛市社会消费品零售总额约4104.9亿元，快速增长10.5%，维持高位快速增长。输掉商大数据公布的《北中国商业看青岛|9大商圈租金|商业饱和度大揭底》表明，截至2017年第一季度，青岛商业面积3万㎡以上的购物中心总存量约464.8万㎡，五年间青岛整体商业配套多达一倍。随着更加多新的优质购物中心项目陆续入市，对青岛整体商业市场既带给了冲击，又流经新鲜活力，整体商业发展水平步入了质的进步。

自2013年至2017年，五年间青岛商业总存量快速增长了113%，随着2016年底地铁3号线的全线通车，2016年青岛主城区商业供给量增长率超过了峰值30%。随着青岛商业转入爆发式增长期。在传统中山路商圈、台东商圈、香港中路商圈三大传统商圈的基础上，CBD商圈、李村商圈、城阳商圈等新兴商圈正在强势兴起，9大商圈格局可行性构成。

截至2017第一季度，城阳商圈以82.3万㎡的购物中心存量居首。预示更加多新项目、新的商业元素的涌进，青岛整体商业发展水平步入了质的进步。与青岛一样倍受注目的新一线城市沈阳，近年来随着城市化进程的大大加快，城市人口由城市中心向城市新区外溢，相当大程度上增进了商业项目向城市新区的移往。

目前，沈阳已构成除传统商圈外的多中心商业发展格局。而城市多中心商业格局的构成，不仅有益造就城市商业的向下发展，更加有益推展城市整体经济的快速增长。沈阳作为东北最先的改革开放城市，沈阳入驻的国际和全国著名商业研发运营商较多，商业发展稍外向，对外开放程度和国际化程度比较较高。凯德、恒隆、九龙仓、新世界、百盛、佳兆业、万达等众多国内外著名开发商争相在沈阳布局商业。

据戴德梁行公布的报告表明，2016年开业的沈阳恒隆广场，为沈阳零售物业市场带给了22.19万平米的新供应。截至2016年二季度，沈阳优质商业市场总存量升到大约244万平米。大型开发商的优质项目入驻，为沈阳商业市场带给了宝贵的品牌资源，符合了沈阳市民更加多元化的购物市场需求。

作为山东省第二经济强劲市，烟台的经济发展水平次于青岛，随着青岛商业市场的竞争日趋激烈，市场渐趋饱和状态。相对而言，烟台也有很多的商业机会。

自2012年以来，烟台的城市商业布局开始再次发生快速增长的变化。在芝罘区传统商圈，银座、万达、大悦城以及转型升级的振华商厦，城市商圈呈现出遍地开花之势；烟台东西两翼的开发区、福山区和莱山区各大综合体先后布局，使得刚转入二线城市的港城商业竞争转入白热化的局面。

如今，烟台中、东、西三大板块构成各自的商业核心，从单一的零售改变为全业态的体验式消费。在烟台商业较慢发展的过程中，万达、中粮、华润等商业大鳄扎堆烟台中心区，龙湖、证大、招商等也将目光瞄向烟台的东西两翼，加快商业的新的布局。

众多著名开发商的进驻才是空缺了烟台商圈的空白，为当地消费者获取了更加非常丰富的自由选择，推展了烟台核心商圈的升级，同时也造成了竞争的激化。唐山、秦皇岛商业发展稍内向，以本地企业研发居多环渤海地区的另外两座典型城市乃是唐山、秦皇岛，它们的类似于的特点就是商业发展比较迟缓，以本土商业地产商研发运营商居多，项目虽多但缺乏优质项目，商业发展稍内向。以唐山为事例，尽管唐山的人均GDP位列河北省第二位，但商业的对外开放程度依然不低。

纵观唐山的商业地产市场，目前大型商场基本集中于新华道、建设路、北新道。以大的购物中心或者批发市场为中心辐射点构成的，商业形态一般都还包括购房中心、商业街、专业市场、社区底商、临街商铺等。据唐山当地市民体现，目前唐山人气较为低的商场是万达广场、八方购物广场、百货大楼和远洋城、凤凰购物中心，基本需要解决问题生活所须要，对于优质项目没过多的期望。

而上述的几家商场中，除了万达广场，其余几个项目皆为河北或唐山本地开发商研发。而对于河北省的另一个沿海城市，秦皇岛的商业与唐山也有部分完全相同的状况。百年雨来骑侍郎，今日太阳城，提及秦皇岛的商业，决不托的乃是太阳城。

随着城市中心的迁入和新型商圈的兴起，秦皇岛太阳城商圈一枝独秀的地位依然不能动摇。可以说道，秦皇岛的商业项目虽多，但少见优质大型商业项目，研发仍以本地企业的小打小闹居多。

多年前之后传言要转入秦皇岛市场的万达，在今年再一有了一些动静。11月23日，秦皇岛万达广场在海港区西港路以东、燕山大街南侧（原百姓市场），举办盛大奠基仪式。作为万达在秦皇岛的首个项目，总投资42亿元，是万达第四代城市综合体，集购物中心、高端住宅、办公楼、幼儿园、休闲娱乐娱乐等业态于一体，项目预计将于2019年竣工运营。

万达广场的进驻不会为秦皇岛引入更加多知名品牌，不致对当地商业产生极大影响。不仅不会提升所在区域的商业价值，也将不会给秦皇岛市区的商业格局带给新的变化。

后期秦皇岛或将构成太阳城商圈、世纪湾商圈、万达商圈和茂业综合体商圈四脚天下无敌的局面。

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